Bücher Anwaltskanzlei Schauder & Oßwald-Blaschke Werne 5

Miet- und Wohneigentumsrecht

Was tun, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt

Wenn der Mieter die Wohnung nutzt, die Miete aber nur unregelmäßig, verspätet, oder in zu geringer Höhe leistet, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er das Mietverhältnis einseitig beenden, sprich kündigen, kann.

1.
Wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (Rückstand beträgt mindestens 50 % der monatlichen Miete und der Gesamtrückstand übersteigt die Miete für einen Monat) in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.

Wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist, kann die Kündigung wie folgt formuliert werden, wenn der Zeitpunkt, zu dem die Miete zu zahlen ist, vertraglich vereinbart worden ist:

„Sehr geehrter Herr Mustermann,

leider musste ich feststellen, dass Sie die Mieten für die Monate x und y von á XXX,XX EUR nicht bezahlt haben. Aufgrund mietvertraglicher Regelungen sind Sie mit der Zahlung in Verzug.
Ihr Zahlungsverhalten rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses.
Daher kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis fristlos.

Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis bereits mit ihrem Zugang. Sie haben die gemieteten Räumlichkeiten zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln an mich herauszugeben. Sie wollen insoweit bitte rechtzeitig einen entsprechenden Übergabetermin mit mir vereinbaren.

Bereits jetzt widerspreche ich der Fortsetzung des Gebrauchs über den Beendigungszeitpunkt hinaus.

Mit freundlichen Grüßen“

Die Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die rückständige Miete nachzahlt.

Der Vermieter kann die Rettung des Mietverhältnisses durch Nachzahlung verhindern, indem er zusammen mit der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung ausspricht.
Eine solche zusätzliche Kündigung kann wie folgt formuliert werden:

„Außerdem kündige ich den Mietvertrag wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten hilfsweise auch noch fristgerecht zum XX.XX.XXXX.“

Auch sollte bei einer fristlosen Kündigung gleichzeitig eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen erklärt werden, da eine wiederholte Nicht- oder verspätete Zahlung ebenfalls zu einer fristlosen Kündigungsmöglichkeit führt.

Die Abmahnung kann wie folgt formuliert werden:

„Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich diese schleppende und unvollständige Zahlungsweise in Zukunft nicht mehr hinnehmen kann. Ich fordere Sie deshalb auf, künftig Ihre Miete rechtzeitig und vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Termin in voller Höhe zu überweisen.
Sollten in Zukunft die Mietzahlungen weiterhin nicht, nur teilweise oder verspätet eingehen, müssen Sie damit rechnen, dass ich eine Kündigung ausspreche.“

2.
Eine ordentliche oder fristlose Kündigung ist nach erfolgter Abmahnung möglich, wenn der Mieter die Miete wiederholt zu spät leistet.

Wenn der Mieter gegen seine vertragliche Pflicht, die Miete bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus auf das Konto des Vermieters zu zahlen, wiederholt verstößt, kann die Abmahnung wie folgt formuliert werden:

„Sehr geehrte Herr Mustermann,

leider musste ich feststellen, dass Sie die Miete für den Monat x noch nicht bezahlt haben.

Bekanntlicherweise sind Sie gemäß § x des mit Ihnen bestehenden Mietvertrages verpflichtet, die Miete spätestens bis zum 3. Werktag im Monat im Voraus zu zahlen.
Trotz dieser eindeutigen Verpflichtung haben Sie die Miete für den Monat x erst am XX.XX.XXXX gezahlt und hinsichtlich der Miete für den Monat y ist noch gar kein Zahlungseingang zu verzeichnen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich schleppende und unvollständige Zahlungsweise in Zukunft nicht mehr hinnehmen kann.

Ich fordere Sie deshalb auf, künftig Ihre Miete rechtzeitig und vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Termin in voller Höhe zu zahlen.

Sollten in Zukunft die Mietzahlungen weiterhin nicht, nur teilweise oder verspätet eingehen, müssen Sie damit rechnen, dass ich eine Kündigung ausspreche.

Schließlich fordere ich Sie auf, den noch rückständigen Gesamtbetrag in Höhe von XXXX.XX EUR bis spätestens zum XX.XX.XXXX zu bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen“

Als Vermieter hat man die Möglichkeit, nach erfolgloser Abmahnung, den Mieter fristlos zu kündigen. Wenn der Mieter wiederholt seine Miete zu spät zahlt, kann die Kündigung wie folgt formuliert werden:

„Sehr geehrte Herr Mustermann,

leider musste ich feststellen, dass Sie die Miete für den Monat x noch nicht bezahlt haben.

Bereits mit Schreiben vom XX.XX.XXXX habe ich Ihnen mitgeteilt, dass ich Ihre Zahlungsweise nicht akzeptiere, und Sie aufgefordert, in Zukunft Ihre Miete rechtzeitig und vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Termin in voller Höhe zu überweisen.
Leider ohne Erfolg.

Daher kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis fristlos.

Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis bereits mit ihrem Zugang.

Außerdem kündige ich den Mietvertrag wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten hilfsweise auch noch fristgerecht zum XX.XX.XXXX.“

Sie haben die gemieteten Räumlichkeiten zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln an mich herauszugeben. Sie wollen insoweit bitte rechtzeitig einen entsprechenden Übergabetermin mit mir vereinbaren.

Bereits jetzt widerspreche ich der Fortsetzung des Gebrauchs über den Beendigungszeitpunkt hinaus.

Mit freundlichen Grüßen“